Stellen Sie sich vor: Sie öffnen morgens die Fensterläden Ihrer eigenen Finca und blicken über Olivenhaine und Mandelbäume bis hin zum azurblauen Mittelmeer. Der Duft von Lavendel und Rosmarin liegt in der Luft, und die Sonne Mallorcas wärmt bereits Ihr Gesicht. Was für viele Deutsche ein Traum bleibt, kann Realität werden – der Kauf einer traditionellen Finca auf der Baleareninsel.
Mallorca hat sich längst vom reinen Ballermann-Image befreit und lockt immer mehr Menschen an, die das authentische Inselleben suchen. Besonders Fincas – die traditionellen Landhäuser der Insel – stehen hoch im Kurs. Ob als Feriendomizil, Altersruhesitz oder Kapitalanlage: Eine Finca bietet die perfekte Möglichkeit, dem deutschen Alltag zu entfliehen und das mediterrane Leben zu genießen.
In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie über den Kauf einer Finca auf Mallorca wissen müssen – von den rechtlichen Grundlagen über die Finanzierung bis hin zu praktischen Tipps für die Auswahl der perfekten Immobilie.
Was ist eine Finca? – Definition und Besonderheiten
Eine Finca ist weitaus mehr als nur ein Landhaus. Der Begriff stammt aus dem Lateinischen und bezeichnete ursprünglich ein Landgut oder eine ländliche Besitzung. Auf Mallorca verstehen wir unter einer Finca ein traditionelles Landhaus, das meist außerhalb der Ortschaften auf einem größeren Grundstück steht und von der ursprünglichen Architektur der Insel geprägt ist.
Die charakteristischen Merkmale einer mallorquinischen Finca sind unverkennbar: dicke Natursteinmauern aus dem typischen Sandstein der Insel, kleine Fenster mit grünen oder blauen Holzläden, Terrakotta-Dächer und oft einen zentralen Innenhof. Viele Fincas verfügen über historische Elemente wie originale Steinbögen, alte Holzbalken oder traditionelle Kamine. Das Grundstück umfasst häufig Olivenbäume, Mandelbäume oder sogar kleine Weinberge – Relikte aus der Zeit, als die Finca noch als landwirtschaftlicher Betrieb genutzt wurde.
Heute unterscheidet man grundsätzlich zwischen zwei Arten von Fincas: den rustikalen, renovierungsbedürftigen Objekten, die den ursprünglichen Charme bewahrt haben, aber moderne Annehmlichkeiten vermissen lassen, und den bereits renovierten Fincas, die traditionelle Architektur mit zeitgemäßem Komfort verbinden. Letztere verfügen meist über moderne Küchen, luxuriöse Badezimmer und oft auch über einen Pool.
Die Größe einer Finca kann stark variieren. Während kleinere Objekte ab 100 Quadratmetern Wohnfläche und 5.000 Quadratmetern Grundstück zu finden sind, gibt es auch herrschaftliche Anwesen mit mehreren hundert Quadratmetern Wohnfläche und Grundstücken von mehreren Hektar Größe.
Warum eine Finca auf Mallorca?
Mallorca bietet für den Kauf einer Finca einzigartige Vorteile, die die Baleareninsel zu einem der begehrtesten Immobilienmärkte im Mittelmeerraum machen.
Die perfekte Lage
Mallorca liegt nur etwa zwei Flugstunden von Deutschland entfernt und ist damit ideal für ein Feriendomizil oder sogar für Menschen, die remote arbeiten können. Die Insel bietet über 300 Sonnentage im Jahr, milde Winter und angenehme Sommer – perfekte Bedingungen für das Leben im Freien, das eine Finca ermöglicht.
Die Infrastruktur ist hervorragend entwickelt. Deutsche finden hier alles, was sie aus der Heimat gewohnt sind: vom deutschen Bäcker über internationale Schulen bis hin zu erstklassigen Gesundheitseinrichtungen. Gleichzeitig hat Mallorca seine authentische spanische Kultur bewahrt, was das Leben hier so reizvoll macht.
Finanzielle Aspekte
Der Immobilienmarkt auf Mallorca hat sich als stabil erwiesen. Nach der Krise von 2008 haben sich die Preise wieder erholt und zeigen eine stetige, gesunde Entwicklung. Fincas in guten Lagen behalten ihren Wert und bieten oft eine attraktive Rendite, wenn sie vermietet werden.
Für Deutsche ergeben sich auch steuerliche Vorteile. So können Renovierungskosten oft steuerlich geltend gemacht werden, und bei einer Vermietung lassen sich Verluste mit anderen Einkünften verrechnen.
Lifestyle und Lebensqualität
Das Leben auf einer Finca bedeutet Ruhe, Privatsphäre und Raum zum Atmen. Statt Hoteltrubel und überfüllten Stränden genießen Sie hier die Stille der mallorquinischen Landschaft. Viele Finca-Besitzer schwärmen von der Möglichkeit, ihre eigenen Oliven zu ernten, Tomaten im Garten zu züchten oder einfach nur den Sternenhimmel zu beobachten, der fernab der Lichtverschmutzung in voller Pracht erstrahlt.
Gleichzeitig sind Sie nicht isoliert: Eine lebendige deutsche Gemeinschaft, internationale Restaurants und kulturelle Veranstaltungen sorgen für Abwechslung und soziale Kontakte.
Die besten Regionen für Finca-Käufe
Mallorca bietet verschiedene Regionen mit unterschiedlichem Charakter und verschiedenen Preisklassen. Die Wahl der richtigen Region hängt von Ihren persönlichen Vorlieben, Ihrem Budget und Ihren Plänen für die Finca ab.
Serra de Tramuntana – UNESCO-Welterbe im Westen
Die Bergkette im Westen der Insel ist zweifellos die spektakulärste Region Mallorcas. Seit 2011 UNESCO-Welterbe, bietet die Tramuntana dramatische Landschaften, malerische Bergdörfer und atemberaubende Ausblicke auf das Meer. Fincas in dieser Region sind entsprechend exklusiv und teuer – Preise von einer Million Euro und mehr sind keine Seltenheit.
Die Vorteile: einzigartige Landschaft, absolute Ruhe, höchste Privatsphäre und Prestige. Die Nachteile: längere Anfahrtswege, strengere Baubestimmungen aufgrund des Welterbe-Status und hohe Preise. Orte wie Deià, Valldemossa oder Sóller sind bei internationalen Prominenten und wohlhabenden Käufern besonders beliebt.
Es Pla – Das authentische Herz Mallorcas
Die zentrale Ebene der Insel, auch “Es Pla” genannt, bietet das authentischste Mallorca-Erlebnis. Hier finden Sie traditionelle Dörfer, endlose Felder und das ursprüngliche Inselleben. Die Preise sind deutlich günstiger als in der Tramuntana oder an der Küste, was diese Region besonders für Erstkaüfer interessant macht.
Vorteile: günstige Preise, zentrale Lage mit guter Erreichbarkeit aller Inselteile, authentische Atmosphäre und oft größere Grundstücke. Orte wie Petra, Sineu oder Montuïri bieten charmante Fincas oft schon ab 400.000 Euro.
Der Südosten – Nähe zu den schönsten Stränden
Die Region um Santanyí, Felanitx und Campos verbindet ländliche Ruhe mit der Nähe zu einigen der schönsten Strände Mallorcas. Cala Figuera, Cala Santanyí oder Es Trenc sind nur wenige Autominuten entfernt. Diese Region ist besonders bei Familien beliebt, die sowohl Landleben als auch Strandurlaub schätzen.
Die Preise bewegen sich im mittleren Segment, wobei die Nähe zur Küste einen Aufschlag bedeutet. Fincas mit Meerblick oder in Strandnähe können durchaus 800.000 Euro und mehr kosten.
Weitere attraktive Regionen
Der Norden rund um Pollença und Alcúdia bietet eine Mischung aus Bergen und Meer, während der Südwesten um Andratx eher für Luxus-Fincas bekannt ist. Jede Region hat ihren eigenen Charakter – eine Erkundungstour vor dem Kauf ist daher unbedingt empfehlenswert.
Rechtliche Grundlagen beim Finca-Kauf
Der Kauf einer Immobilie in Spanien unterliegt anderen rechtlichen Bestimmungen als in Deutschland. Als EU-Bürger haben Deutsche grundsätzlich das uneingeschränkte Recht, Immobilien auf Mallorca zu erwerben. Dennoch gibt es wichtige rechtliche Aspekte zu beachten.
Grundlegende Dokumente und Verfahren
In Spanien spielt der Notar eine zentrale Rolle beim Immobilienkauf. Er ist nicht nur Beurkunder, sondern prüft auch die rechtlichen Voraussetzungen des Kaufs. Der Kaufvertrag wird ausschließlich vor dem Notar geschlossen, private Verträge haben keine rechtliche Bindungswirkung.
Vor dem Kauf sollten Sie unbedingt eine “Nota Simple” beantragen – einen aktuellen Grundbuchauszug, der alle Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und Belastungen aufzeigt. Dieses Dokument ist die Grundlage für alle weiteren Prüfungen.
Kritische Prüfpunkte vor dem Kauf
Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Bau- und Nutzungsgenehmigungen. Viele ältere Fincas wurden in Zeiten errichtet, als die Baubestimmungen weniger streng waren. Heute können fehlende Genehmigungen zu erheblichen Problemen führen. Prüfen Sie daher:
Die Legalität aller Gebäude auf dem Grundstück, das Vorhandensein einer “Cédula de Habitabilidad” (Wohnbescheinigung), die Übereinstimmung zwischen tatsächlicher Bebauung und eingetragener Fläche im Grundbuch, sowie alle Wasser- und Stromrechte.
Wasser ist auf Mallorca ein kostbares Gut. Prüfen Sie, ob die Finca Anschluss an das öffentliche Wassernetz hat oder über einen eigenen Brunnen verfügt. Bei Brunnen müssen entsprechende Rechte und Genehmigungen vorliegen.
Häufige rechtliche Fallstricke
Illegale Bauten sind ein häufiges Problem. Pools, Terrassen oder sogar ganze Gebäudeteile wurden oft ohne Genehmigung errichtet. Diese können im schlimmsten Fall abgerissen werden müssen. Lassen Sie daher alle Bauten von einem sachverständigen Anwalt prüfen.
Wegerechte können ebenfalls problematisch sein. Viele Fincas sind nur über Privatwege erreichbar. Stellen Sie sicher, dass ein eingetragenes Wegerecht besteht und dass der Weg das ganze Jahr über befahrbar ist.
Finanzierung einer Finca auf Mallorca
Die Finanzierung einer Finca auf Mallorca ist auch für Deutsche möglich, erfordert aber eine sorgfältige Planung und oft andere Voraussetzungen als bei einer Immobilienfinanzierung in Deutschland.
Finanzierungsmöglichkeiten
Spanische Banken bieten Hypotheken auch für Nicht-Residenten an, verlangen aber in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil. Während spanische Residenten oft bis zu 80% des Kaufpreises finanzieren können, müssen Nicht-Residenten meist 30-40% Eigenkapital mitbringen.
Deutsche Banken finanzieren ebenfalls Immobilien auf Mallorca, oft zu besseren Konditionen. Allerdings sind die Voraussetzungen meist strenger, und nicht alle Banken bieten diesen Service an. Eine Kombination aus beiden Finanzierungsquellen kann manchmal die beste Lösung sein.
Wichtige Finanzierungstipps
Bauen Sie frühzeitig Beziehungen zu spanischen Banken auf. Ein spanisches Bankkonto und regelmäßige Geldeingänge verbessern Ihre Kreditwürdigkeit erheblich. Achten Sie auch auf das Währungsrisiko, wenn Sie einen Euro-Kredit in Deutschland aufnehmen, aber Einkommen in einer anderen Währung haben.
Die Zinssätze in Spanien sind oft variabel, was in Zeiten steigender Zinsen zu höheren Belastungen führen kann. Prüfen Sie die Möglichkeit einer Zinsfestschreibung oder einer gemischten Finanzierung.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Der Kauf einer Finca auf Mallorca folgt einem bewährten Ablauf, der sich von deutschen Gepflogenheiten unterscheidet. Eine gute Vorbereitung und professionelle Begleitung sind entscheidend für einen reibungslosen Ablauf.
Phase 1: Suche und Auswahl
Beginnen Sie Ihre Suche frühzeitig und nutzen Sie verschiedene Kanäle. Seriöse Makler mit lokaler Expertise sind Gold wert – sie kennen den Markt, haben oft exklusive Objekte und können wertvolle Insider-Tipps geben. Achten Sie darauf, dass der Makler bei der API (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Baleares) registriert ist.
Online-Plattformen wie Idealista, Fotocasa oder internationale Portale bieten einen guten Marktüberblick. Planen Sie ausreichend Zeit für Besichtigungen ein – mindestens eine Woche, besser zwei, um verschiedene Objekte und Regionen kennenzulernen.
Phase 2: Vertragsverhandlung
Haben Sie Ihre Traumfinca gefunden, beginnt die Verhandlungsphase. In Spanien ist es üblich, zunächst einen Reservierungsvertrag (Contrato de Arras) zu unterzeichnen. Dieser sichert das Objekt für Sie und gibt beiden Seiten Zeit für weitere Prüfungen.
Die Anzahlung beträgt meist 10% des Kaufpreises und wird beim Notartermin auf den Kaufpreis angerechnet. Achten Sie darauf, dass der Vertrag auflösende Bedingungen enthält, falls sich bei der Prüfung Mängel herausstellen.
Phase 3: Kaufabschluss
Der eigentliche Kaufvertrag wird vor dem Notar geschlossen. Alle Beteiligten müssen persönlich erscheinen oder einen Bevollmächtigten entsenden. Der Notar prüft die Identität aller Beteiligten, die rechtlichen Voraussetzungen und liest den Vertrag vor.
Nach der Unterzeichnung erfolgt die Schlüsselübergabe, und Sie sind offiziell Eigentümer Ihrer Finca. Die Eintragung ins Grundbuch sollte